Waarom is een familiehypotheek interessant?
Er zijn verschillende redenen waarom steeds meer mensen kiezen voor een familiehypotheek of familielening voor de koop van een woning. Hieronder leg ik je een aantal van die redenen uit:
Omdat het kan
Sommige ouders of grootouders hebben geld opzijgezet en gebruiken dat graag om (klein)kinderen te helpen met het kopen van een huis.
Spaargeld levert op de bank weinig op, terwijl het binnen de familie juist veel kan betekenen.
Een familiehypotheek maakt dit mogelijk. Je spreekt onderling een lening af, met een rente en looptijd die past bij jullie situatie.
De koper betaalt maandelijks rente en aflossing, net als bij een gewone hypotheek, maar het geld blijft in de familie.
Voordelen van een familiehypotheek:
- je leent bij iemand die je vertrouwt, niet bij een anonieme bank,
- de rente blijft binnen de familie in plaats van naar de bank te gaan,
- ouders of grootouders kunnen met rente-inkomsten een bescheiden rendement halen op hun spaargeld,
- met een goede leen-schenkconstructie (ook wel schenkleenconstructie of leenschenkconstructie) kunnen ouders hun kinderen helpen én fiscaal voordeel behalen.
Voor veel families is dat een logische keuze: als het geld er is, waarom zou je het niet op deze manier inzetten?
Meer vrijheid en betrokkenheid
Een familiehypotheek is niet alleen een financiële oplossing, maar ook een manier om elkaar te helpen binnen de familie.
Je bepaalt samen de voorwaarden: de rente, de looptijd, de aflossing en eventueel schenkingen die daar onderdeel van uitmaken.
Belangrijk is wel dat alles goed wordt vastgelegd.
Dat voorkomt misverstanden en zorgt ervoor dat de Belastingdienst de hypotheek als echt en fiscaal aftrekbaar beschouwt.
Een onderlinge hypotheek of familiebank-hypotheek is dus meer dan alleen “lenen van je ouders”.
Het is een volwaardige constructie, mét juridische en fiscale regels, maar met veel ruimte voor eigen afspraken.
Een familiehypotheek is slim en voordelig
Met een goed opgezette familiehypotheek kun je vaak:
- een huis kopen dat anders buiten bereik ligt,
- rente betalen aan je ouders in plaats van aan de bank,
- gebruikmaken van schenkingsvrijstellingen (zoals de jaarlijkse vrijstelling van ouder aan kind),
- vermogen binnen de familie houden.
De rente op een familiehypotheek mag, als alles goed is vastgelegd, aftrekbaar zijn in box 1, net als bij een gewone hypotheek.
Dat maakt het financieel aantrekkelijk voor beide partijen.
De familiehypotheek is een slim alternatief voor een hypotheek bij de bank
Waarom kunnen banken soms geen hypotheek verstrekken?
Een reden om te kiezen voor een familiehypotheek, is dat banken niet altijd bereid zijn om een hypotheek te verstrekken. Dat kan verschillende oorzaken hebben.
Het inkomen is volgens de bank te laag (LTI-probleem)
Banken hanteren de zogenoemde Loan-to-Income (LTI)-norm. Die bepaalt hoeveel iemand maximaal mag lenen op basis van zijn of haar inkomen en vaste lasten.
- Soms is dat te streng:
Bij starters met een tijdelijk of flexibel contract telt niet het hele inkomen mee. - Bij zelfstandigen kijkt de bank naar het gemiddelde inkomen van de afgelopen drie jaar — ook als het laatste jaar juist beter was.
- Bij AOW’ers of gepensioneerden wordt vaak gerekend met een lager toetsinkomen, terwijl ze in werkelijkheid ruim kunnen rondkomen.
De woningwaarde past niet binnen de bankregels (LTV-probleem)
De Loan-to-Value (LTV) bepaalt hoeveel procent van de woningwaarde je mag lenen. In Nederland is dat maximaal 100% van de marktwaarde.
Wie kosten koper, verbouwingen of verduurzaming wil meefinancieren, moet daarvoor eigen geld hebben.
Het onderpand is ‘niet passend’
Sommige woningen voldoen niet aan de hypotheeknormen van banken. Denk aan: tiny houses, woonboten of recreatiewoningen, of woningen met erfpacht of bijzondere bouwvormen.
Voor banken zijn dat risicovolle objecten.